Проблемні питання розірвання договорів оренди майна для орендарів та орендодавців

Увага!

Стаття викладена згідно із діючим законодавством, станом до 2011-го року.

Юрист ЮК «Правові гарантії»

Любомир Федюк  

Трапляється багато випадків, коли орендодавець різними методами і способами намагається позбутися орендаря до закінчення строку договору оренди. Останній у стислі терміни повинен звільнити орендоване приміщення на вимогу власника. Законність таких вимоги необхідно з’ясовувати в кожному окремому випадку, адже є ціла низка норм права, якими орендодавець нехтує заради своєї вигоди.

Так, коли власник приміщення знайшов іншого орендаря, що готовий платити за оренду більше попереднього або на інших більш вигідних для першого умовах орендувати майно, звісно теперішній орендар отримує повідомлення про розірвання договору та звільнення приміщення, як правило в місячний строк. Такий строк може бути встановлений орендодавцем більшим за умови, що орендарем був проведений дорогий ремонт; між сторонами виникли добросусідські відносини тощо.

Що можна зробити орендарю за таких обставин? Які правові наслідки випливають із вимог про звільнення приміщення? 

Як відомо зобов’язання сторін в правовідносинах оренди повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору, вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Більша кількість вимог орендодавця про звільнення приміщення порушує законодавчі положення та звичаї ділового обороту.

Відповідно до ЦК України одностороння відмова від виконання зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Однією із правових підстав односторонньої відмови орендодавця від договору оренди є невнесення орендарем плати за користування майном протягом трьох місяців підряд. В такому разі договір вважається розірваним  з моменту одержання останнім повідомлення орендодавця про відмову від договору.

Наступна група правових підстав визначає право орендодавця вимагати розірвання  договору оренди, якщо:

1. орендар користується майном всупереч договору або призначенню майна;
2. орендар без дозволу орендодавця передав майно у користування іншій особі;
3. орендар своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження майна;
4. орендар не приступив до проведення капітального ремонту майна, якщо обов’язок капітального ремонту був покладений на орендаря.

Але не потрібно також забувати про випадки безпідставної відмови від договору та вимоги звільнити приміщення.

Відповідно до законодавства укладення договорів оренди певних видів майна має свої процедурні питання. Тут можна виокремити:

• договори оренди державного майна;
• договори оренди між суб’єктами господарювання;
• договори оренди між фізичними особами тощо.

Відповідно до цивільного та господарського законодавства змінення чи розірвання договору має відбуватися в тій же формі, що й договір, що змінюється чи розривається.

При безпідставній відмові від договору зі сторони орендодавця орендар може і не звільняти орендоване майно. Якщо орендодавець буде чинити перешкоди в користуванні майном орендарю і тим самим підштовхувати його звільнити приміщення, останній може звернутися до суду з вимогою зобов’язати орендодавця не чинити перешкод у користуванні орендованим майном.

З іншої сторони, якщо орендодавця не влаштовують певні умови договору, він зобов’язаний звернутися до орендаря з письмовою пропозицією внести зміни до договору і вже після того як згоди між сторонами щодо внесення змін не буде досягнуто, можна звертатися в суд з вимогою розірвання договору чи зміни договору за рішенням суду.

Важливо зазначити, що орендодавцю буде необхідно доказувати необхідність внесення відповідних змін, а також те, що за теперішніми умовами він отримує певний економічний збиток від таких положень договору (це насамперед стосується ціни договору).

   У випадку коли направлення письмової пропозиції зі сторони орендодавця не було і він прямо звернувся в суд з вимогою розірвати договір, підстави для розірвання договору, які суд повинен керуватися чітко визначені в законодавстві, а саме у ст. ст. 782, 783 ЦК України.

А що робити коли попався недобросовісний орендар?

У своїх правовідносинах сторони сподіваються на належне, відповідно до договору виконання зобов’язання від іншої сторони. Але є низка випадків неналежного виконання зобов’язань за договором оренди, а саме зі сторони орендаря. Насамперед мова іде про неналежне поводження з об’єктом оренди та несвоєчасність чи взагалі відсутність плати за користування майном.

У випадку коли орендар не проводить оплату за користування майном, орендодавець може звернутися з вимогою про погашення боргу або надіслати рекомендованого листа з повідомленням про вручення з відмовою від договору оренди, якщо відсутня оплата протягом трьох місяців. В такому випадку договір вважається розірваним з моменту одержання орендарем такого повідомлення.

Орендар не платить та не звільняє приміщення!!! Який вихід із ситуації?

Звісно необхідно не гаяти часу та звертатися в суд з вимогою розірвання договору, стягнення коштів за орендну плату, а також можливо ставити вимогу про стягнення неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення якщо:

• орендар був належним чином повідомлений про відмову від договору;
• строк договору закінчився, а майно останній не повертає.

В таких випадках орендодавцю слід підготуватися до затяжного судового процесу: враховуючи час розгляду справи в місцевому суді, а також апеляційне та касаційне оскарження,  в загальному — близько одного – двох років судової тяганини.

Але не завжди стається те на що ми сподіваємося!!! Суди не завжди задовольняють повністю позовні вимоги, насамперед в частині стягнення неустойки… Звісно в кожному судовому процесі є свої ризики, особливо коли однією із сторін є державна установа. На сьогоднішній день судова практика неоднозначна, так що можна більш детально знаходити вихід із ситуації в окремо представленому випадку.

Притримання — ще один можливий вихід із ситуації!!!

Існує невелика практика внесення в договори оренди положень про забезпечення виконання зобов’язання, а саме притримання — параграф 7 глави 49 розділу І книги п’ятої ЦК України.

Орендодавець, який правомірно володіє річчю, у разі невиконання орендарем у строк зобов’язання щодо оплати речі чи відшкодування пов’язаних із нею витрат, іншого збитку має право притримати її у себе до виконання орендарем зобов’язання.

Мова іде про те, що орендодавець може припинити доступ орендаря у орендоване приміщення, здійснювати охорону утримуваного майна орендаря, звільнити орендовані приміщення від майна орендаря, і що важливо — це все можна робити за рахунок орендаря.

Такі дії завдадуть орендодавцю мінімум збитку зі сторони орендаря, а також орендодавець не понесе збитку у вигляді опущеної вигоди.

Орендодавець, що притримав об’єкт оренди у себе, зобов’язаний негайно повідомити про це орендаря.

Рішення суду про розірвання договору «на руках»; орендар приміщення не звільняє!!! Що робити далі та куди звертатися?

Отримане рішення суду про розірвання договору не дає жодного права вимагати від орендаря звільнення приміщення, адже, це лише констатація факту, що правовідносини між сторонами припинені.

Вихід із ситуації на перший погляд легкий, але знову потрібно звертатися в суд. Тепер вимога повинна ставитися про примусове виселення орендаря із займаного ним приміщення. І знову судова тяганина та один – два роки судових розглядів.

В таких випадках потрібно або в одній позовній заяві ставити вимогу про розірвання договору, стягнення коштів та примусове виселення,— це звісно коли суд захоче в одному судовому провадженні слухати справу із різними предметами спору,— або паралельно подавати два позови, один з яких про примусове виселення. Звісно таким чином відбувається економія часу.

При винесенні позитивного рішення для орендодавця про примусове виселення є правова підстава звертатися у виконавчу службу для відкриття виконавчого провадження.

Чи буде таке рішення суду виконане у встановлені законом строки?.. Гарантувати важко, адже необхідно пройти всі процедурні етапи, які, на жаль, тягнуться в нас дуже довго.

Таким чином в разі необхідності вирішення таких проблемних ситуацій — просимо звертатися до нас. Ми надамо Вам детальну юридичну консультацію із цих питань, а вразі необхідності допоможемо вам вийти із складної ситуації.