Увага!

Стаття викладена згідно із діючим законодавством, станом до 2011-го року.

Юрист ЮК «Правові гарантії»
Любомир Федюк

Загальні положення регулювання договорів оренди визначаються двома основними нормативно – правовими актами: Цивільний кодекс України та Господарський кодекс України. Проблемні питання регулювання правовідносин оренди спричинені невідповідністю даних НПА один одному та виникненню в їх правозастосуванні правових колізій. Так, відповідно до статті 777 ЦК України ― наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на інший строк. Стаття 285 ГК України вказує, що орендар має переважне право перед іншими суб’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Виникає питання які саме норми потрібно застосовувати при продовженні договору оренди?

На мою думку, до правовідносин оренди, що виникають між суб’єктами господарювання потрібно застосовувати норму ГК України, а саме переважне право на продовження строку договору має будь – який орендар як суб’єкт господарювання. Адже ГК України є спеціальним НПА відносно ЦК України, оскільки в ньому міститься норма, що стосується «переважного права орендаря перед іншими суб’єктами господарювання». Тобто він регулює правовідносини оренди між суб’єктами господарювання. Відповідно до ст. 55 ГК України ― суб’єктами господарювання визнаються учасники господарських відносин, які здійснюють господарську діяльність, реалізуючи господарську компетенцію, мають відокремлене майно і несуть відповідальність за своїми зобов’язаннями в межах цього майна, крім випадків, передбачених законодавством. А тому положення ЦК України будуть застосовуватися до правовідносин оренди, в яких орендар є фізичною особою і таке майно передається йому не для здійснення господарської діяльності.
Ще одним спеціальним нормативно – правовим актом у сфері регулюванні відносин оренди є Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (далі ― Закон про оренду), який стосується правовідносини, об’єктами яких є державне та комунальне майно. Тут є своя специфіка виникнення таких правовідносин оренди, а саме укладення договорів оренди. Адже з 2007 року передбачено обов’язковість проведення конкурсів, як необхідна умова передачі державного та комунального майна в оренду.
Проаналізувавши чинне законодавство, стає зрозумілим існування так званих двох видів продовження договорів оренди, а саме: продовження договору оренди, яке виникає при реалізації переважного права орендаря на укладення договору та пролонгації договору. Деякі науковці та практики поняття «пролонгації» та «продовження» вважають синонімами. На мою думку, з такими твердженнями можна не погодитися, адже законодавець визначив дві норми, що регулюють продовження договорів оренди. Перша норма, що стосується переважного права орендаря на укладення договору, друга норма  визначена в статті 764 ЦК України ― якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (пролонгація договору). Такі самі норми містяться і в статті 17 Закону про оренду.

Постає питання, що потрібно вчинити щоб договір оренди вважався пролонгованим?

Чіткої вказівки на регулювання даного питання немає. В даному випадку слід виходити із пасивної поведінки орендодавця та активної зі сторони орендаря. Тобто якщо орендар продовжує користуватися орендованим майном, а зі сторони орендодавця немає жодних заперечень протягом місяця, то договір вважається укладеним на той  самий строк та на тих самих умовах. Відповідно до судової практики, повідомлення зі сторони орендодавця має бути як до спливу строку договору, так і протягом місячного терміну після закінчення дії договору. З даного положення можна зробити висновок, що орендарю потрібно направити два повідомлення, щоб в подальшому не виникало питань щодо правомірності припинення правовідносин оренди.

Також виникає проблема в  пролонгації договорів оренди державного та комунального майна. Як виходити із положень, що такі договори мають укладатися на конкурсній основі та чи взагалі можлива пролонгація таких договорів?

Судова практика з даних питань є досить неоднозначною. Відповідно до позиції ВГС України, Постанова від 03.09.08р. ― орендні правовідносини у сфері оренди комунального майна регулюються в тому числі спеціальним Законом «Про оренду державного та комунального майна». Статтею 26 Закону встановлено, що договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. І в такому випадку за правилами ст. 27 Закону орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Разом з тим ч. 3 ст. 17 Закону передбачає, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється».
З вищевикладеного можна зробити висновок, що ВГС України не бачить можливості пролонгації договору оренди після закінчення строку його дії згідно норм Закону про оренду.
Ще один правовий аспект регулювання правовідносин оренди державного та комунального майна вніс ЗУ «Про внесення змін до ст. 73 Закону України «Про державний бюджет на 2009 рік» від 10.06.2009р., а саме, що орендар , який належно виконує свої обов’язки за договором оренди нерухомого майна, строк дії якого закінчується, має право на продовження договору оренди на новий строк, але не більше ніж на два роки. Орендар, який має намір скористатися таким правом, повинен повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди нерухомого майна.
Яка процедура продовження договорів оренди державного та комунального майна на новий строк буде в майбутньому, найближчим часом стане відомо з прийняттям ЗУ «Про державний бюджет на 2010 рік».
Із вищезазначеного можна зробити висновок, що відносини в сфері оренди регулюються чотирма НПА, які в свою чергу по різному визначають порядок продовження дії договорів оренди та їх пролонгації. Отже для правильного застосування правових норм потрібно виходити із кожного конкретного випадку виникнення правовідносин оренди майна, а також із суб’єктного складу даних правовідносин, об’єкту оренди та дотримуватися всіх положень договору та закону, щоб запобігти виникненню неприємних моментів для сторін за договором в разі закінчення строку його дії.